笑到最后，才笑得最灿烂。
楼市进入抄底阶段？
(资料图片仅供参考)
今年楼市的“金九银十”是历年来最惨的。开发商们也并非躺平了，该搞的优惠一个没落下。
中海地产搞了一场9.9购房节，全国范围联动，主要内容与往年相似，涉及相关购房福利，优惠房源，家电赠礼等。
招商蛇口在其官方线上售楼处“招商好房”小程序推出优惠折扣。
惠州开发商送首付送家私送车位。
昆明楼市部分楼盘项目推出特价活动，原价最高卖到17000元/平方米的洋房，狂降到10000元/平。
株洲的一些房地产企业，如金碧置业、融盛地产、博瑞地产等企业在房产销售时大幅降价，价格明显低于正常的市场价......
尽管如此，市场该躺的还是躺。
没办法，中国人民银行和银保监局联合发布16条稳定房地产金融措施。
各大媒体瞬间利空变为利好：“史诗级救市”、“重大利好”、“远超预期”等说法不绝于耳。
其实如果你在楼市浸淫了十几年，见惯了跌宕起伏，一夜暴涨的戏码，丝毫不会觉得奇怪。
先不要着急说什么“史诗级”，现在只是开胃菜而已，一旦楼市实质性回暖，媒体会铺天盖地报道房价上涨。
毕竟楼市短期还是看政策的。
其实在楼市还没躁动起来的这会儿，各路资金、各路人马已经率先动了起来。最近很多媒体都在报道外资来中国抄底楼市的消息。
中指研究院报告也显示，外资正在加速进入中国房地产市场，涉足住房租赁、产业园区、商业地产等不动产资管市场。
想要收购SOHO中国的黑石，就筹集了3600亿天量资本来投资中国楼市。
贝莱德、大和房屋、易商红木等外资，在国内房地产市场加速布局。从抄底北上广深写字楼，扩大到商业地产、长租公寓、工业与物流地产等项目。
日本、美国、新加坡这些世界级的公司，都开始入场，抄底中国楼市。
所有的市场信息综合起来，似乎都在传递一个信号：
楼市反弹毫无悬念，天亮了，起来买房吧！
王健林归来，不止“小目标”
相比较外资，我更在意国内的大佬们怎么对待如今的地产市场。
外资释放出信号可能是在唱多，毕竟你不知道他们手上到底有多少筹码被套着，一旦反弹他们随时可能跑的。
国内的顶级富豪的真金白银的操作可能更有参考价值。
只是我万万没想到，这次楼市抄底居然是万达起的头。
没错，那个男人——王健林，他回来了。
11月8日,胡润研究院发布了《2022胡润百富榜》,王健林以1000亿资产排在第32位，风光虽不能与以往做首富时相比，却是地产界的No.1。
失去的全都拿回来！年近七旬的王健林再度杀回富豪榜！
曾经看万达笑话的同行，一个个都笑不出来了。
从去年到今年，已经没有纯粹的房地产企业家能进入前十。房地产行业整体的上榜人数占比从20年前的50%下降到10年前的20%，5年前的15%，今年的10%。
曾经叱咤风云的恒大许家印、融创孙宏斌、世贸许荣茂家族，早已跌落百名开外。
这个结局真的出乎所有人意料，因为“债务”问题最先出局的万达，反而当上了优等生？
真正让人吃惊的不仅仅是王健林的强势回归
——地产同行都在忙着还债的时候，万达居然在忙着抄底！
今年前8个月，万达陆续介入了20多个地产项目
1月，万达低价接手葫芦岛的烂尾项目，并规划为万达广场。
2月，万达全面接管山西忻州田森汇，改名“忻州万达广场”。
3月，接手赣州聚益广场，扬州华贸购物中心以及新苑旗下多个商业项目。
4月，接管河南建业集团旗下全部商业项目。
5月，拿下北京索拉纳蓝色港湾，以及蓝色港湾5棵松购物中心。
7月，接手合肥烂尾项目万宏中心。
8月，买下了中融信托所持的部分股权。
9月，万达又接手5家奥克斯广场，完成交割后，将更名为万达广场。
10月，王健林手握的商业广场数量增至425家，比一年前多了45家，在管面积达到6000万平方米。
恍惚间那个“财大气粗”一个劲买买买的万达似乎又回来了。
相比之下，当年意气风发的同行，如今大多深陷债务泥潭，比如富力9月5日富力地产公告称，出售广州阜新酒店100%股权，代价为5.5亿。
对于出售的原因，富力称是为了优化资源配置，增加资金储备及降低负债率。富力还表示预计出售将亏损约653.7万元。
这次富力所出售的酒店正是当年以6折骨折价从万达手中买来的那批酒店之一。
当初处境凄惨甩卖“万达酒店”的人，如今守得云开见月明。
当初意气风发收购“万达酒店”的人，如今万事至终总是空。
三十年河东，三十年河西；在地产界，仅仅三四年的时间，便换了人间？
03
向死而生
倒霉到了头，日子再怎么过也只会越来越好。经历了几年的低谷期，万达居然奇迹般从谷底爬起来。
万达2022年前三季度财报显示，负债率下降至50.6%，比年初又少了1%，可以说是非常健康了。
50%的负债率看上去很高，但跟其他巨头比起来，还真不算啥。
另外，万达的总资产达到了5983亿元，由此可以算出万达的总负债不到3000亿元。
同时，万达的利润水平也很不错，今年前三季度净利润为109.06亿元，其中，万达商管上半年净利润为40.5亿元，同比大涨517.3%。
万达还手握325亿现金。
负债低，现金充足，利润可观，房地产行业没几家也没有比它活得更滋润的房企了。
那么，王健林这回为什么领跑了同行？
原因无非两点：
一是气魄，二是眼光。
之前他有两句名言广为传播：
一个是“先挣一个亿的小目标”。
另外一个是“清华北大，不如胆子大”。
回想5年前，王健林登顶亚洲首富，在全球大手笔布局，半年时间买下2家电影公司、80家五星酒店、1300多家电影院……
然而没过几个月，万达就被银行断贷，资产缩水，负债6000亿，王健林身价一跌再跌！
万达为了自救，开始“割肉大甩卖”：
13个文旅项目打包卖给融创，77家酒店“打骨折”卖给富力；公司股份大把卖给腾讯、阿里……
这几年前前后后算下来，4800亿价值的酒店和13个文旅项目只卖了670亿。一向脾气温和的王健林，也在办公室怒摔杯。
时移世易，风云变幻，也就是这次的“断臂求生”，给了万达重头再来的机会。
如果没有之前的“甩卖资产”，可能真就一蹶不振了，反而当初接手万达的资产的，现在一个个都“倒下”了。
在这之后，万达选择了一条完全不同于以往的路
——轻资产模式。
在投资建设过程中，万达不投入资金，只负责选址、设计、建造、招商和管理。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。
万达既不出钱，也不出地，帮别人建设，建成后负责运营，租金三七分成。
由此，避免了中国房企的死亡循环：
借钱——拿地——回款——再融资——再拿地......
万达当年一出事，王健林果断甩卖资产保下基本盘；拿到钱随即开始转型，但恒大、融创等同行依旧在高歌猛进，大手笔拿地。
结果行业周期往下走，一连串政策连翻重锤，那些曾经笑话万达的人都倒下了，王健林最终吃鸡，开始大手笔抄底。
也许这也跟他军人出身的行事风格有关，果断决绝、雷厉风行。
此情此景，不由得想起李嘉诚的那句话：
不要赚最后一个硬币。
如今万达确实从低谷走了出来，甚至前途还稍许有点乐观，但他们手握大量现金，抄底楼市的做法可行？
从他们接手的这些项目来看，基本上都是围绕着商业项目，当然这也和他们主业有关，人家本来就是做商产的。抄底楼市的说法，存在偏差。
从1月到10月，万达买了这么多项目，接手不少烂尾工程，但没一个住宅项目。
这说明他们心里清楚得很：支持住宅价格长期增长的动力熄火了，房价的肯定要面临一波价值重估，现在抄底商品房无异于49年加入国民党。
而他们抄底商业地产的逻辑又十分清晰。
首先，有一部分商业地产的估值在这两年其实是被错杀了。
为啥？因为疫情。
疫情直接打击第三产业，商业地产的估值又和第三产业景气度高度绑定。从这次的“二十条”还有舆论导向上的变化，走出疫情出现曙光。一旦第三产业景气度恢复，被错杀的那部分商业地产也会迎来价值回归，所以在疫情带来的“情绪杀”最明显的时候，就是大资金抄底的最佳底部。
同时在房地产周期里，商业地产会先于住宅。
商业地产牛市的起始点是1997年，住宅牛市的起始点是2003年；所以在周期循环上，商业地产会快于住宅。
今天的不良资产低价买入，捂在手里过个几年等到周期上行，又会变成优质资产。
危机对于企业、对于个人都是一次难得的机会。
你看股神巴菲特，为啥总是强调在必要的时候握有大量现金？因为一旦机会来了，你手里没资本，连入场的资格都没有。
雷军的那句风口上的猪，实际上害了不少人，让人们以为机遇是决定成败的决定性要素。
可是，事实却告诉我们：
真正引导人们走向成功的，是魄力、是眼光。
