广州近期的土拍市场有点热。
上周五在竞拍环节竞争异常激烈，从而双双触及最高限价进入摇号程序的“海珠上涌果树公园北侧地块”和“番禺新光快速西侧地块”，在9月11日终于摇出了竞得人，分别为中海地产及山西金振德房地产开发有限公司。
“大而全”“小而精”引群雄竞逐
(资料图片仅供参考)
尽管均触及最高限价，但两块地的体量还是有一定差异。其中，中海地产以128亿元竞得的海珠上涌果树公园北侧地块，无疑是更受关注的一个。
最终，中海地块成交楼面价超过5.2万元/平米，跻身广州土拍前四。毕竟，这样“大而全”的涉宅用地，在广州已经不多见。
该地块为综合用地，涵盖住宅、商业、交通设施、服务用地，其最大的特点，就是大：总占地面积177193平方米，总建面约363744平方米。
此外，地块交通便利，在11号线上涌站旁，坐拥“换乘之王”的大流量，毗邻广州大道与新滘路，也称得上是TOD项目。不仅如此，海珠新房市场本来就缺乏大社区项目，市场前景可以憧憬。
教育资源也是该地块一个优势，根据今年8月通过的规划，在上涌果树公园地块的北部，将建一所托儿所和12班的幼儿园。在西南侧，将建一所18班的小学和一所72班的完全中学。而且该宗地紧靠上涌果树公园和海珠湖湿地公园，同样具备一定的生态资源优势。
因此，即使起拍价高达111亿元，起拍楼面价30575元/平方米，仍然引得群雄逐鹿。包括越秀、保利、珠实、中铁建、招商、华发、中海、华润、广州地铁、中建四局等，几乎“清一色”为实力雄厚的国央企。
不过，该宗地块的限制条件也较多，不仅需配建政府性统筹用房建筑面积25347平方米，同时需配建相关的商业用地/商务设施用地和回迁安置地块。此外，出让用地范围内的城市道路、绿地、河涌（含消防通道）也需由竞得人负责出资建设，可以说配建成本非常高。
如此的高门槛，也让一些实力相对较弱的开发商主攻当天出让的另一幅土地，但由于该番禺新光快速西侧地块有着“小而精”的特点，因此同样竞争激烈。其中同样不乏保利、保利置业、中建五局、中铁建、中铁置业、招商蛇口、首开、华侨城等国央企，而最后胜出的山西金振德房地产则可谓黑马。
地块占地面积18865.56平方，建筑面积约不超过47806方。以山西金振德房地产10.8亿元的竞得价计算，成交楼面价22584元/平方米。无论是相对较小的体量，还是相对较低的成本，都构成了这幅土地在变化周期中更容易把控的优势。
市场分析指，宗地前身是原中国银行地块，去往珠江新城、琶洲、万博等热门区域，交通都非常便利。此外，宗地位于番禺老城区，周边居住氛围浓厚，有富丽小学、大山学校、朝阳东幼儿园等教育资源，日常生活配套也相对成熟。
值得注意的是，该宗地与4月去到摇号的迎宾路地块（龙湖御湖镜）正好分布在新光快速东西两侧，迎宾路地块成交楼面价达2.4万元每平米，产品的吹风价则在4.7-5.8万元每平米。对标龙湖御湖境，加上区域一手新房不多，潜在置换需求大。因此，市场同样给予了番禺新光快速西侧地块很高的评价。
利好政策刺激广州楼市
土拍市场一直是楼市的风向标。在降首付、降利率等多重政策利好刺激下，“金九”第三场土拍市场火热，势必也会对广州未来楼市产生一定的影响。
在一线城市当中，广州楼市一直表现得最为理性。上半年，广州各区楼市表现分化，但整体而言，较去年低谷有所恢复。
上半年，广州新房成交量共41064套，同比去年增长了16.7%；成交均价为36169元/平，同比去年微跌4.3%。
其中，天河的房价同比上涨14.89%，破8万每平；海珠的房价同比上涨7.01%，成交均价高达9.7万元每平。在房价上涨的同时，这两大区域的新房成交量表现也相当亮眼 ，天河同比增长41%，海珠同比增长21%。
而番禺、黄埔的成交量就下跌了一些，房价下跌4%以内；增城、从化，房价相对比较惨一些，下调的幅度比较大，尤其从化跌幅甚至高达10.72%，价格大幅跳水。
8月30日，广州率先宣布执行“认房不认贷”政策；8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合下发文件，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%和30%；9月7日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行宣布调整存量首套住房贷款利率。
一系列利好政策加持下，市场热度回升。据第三方数据显示，新政落地后首个周末，广州中心板块和近郊板块的一手住宅成交量环比上升16%和32%，带动全市整体成交量上升15%，令广州楼市暂时告别成交胶着的窘况。
不过也有市场人士指出，需要理性看待当前楼市形势。特别是从新政首个周末推售新货的项目看，虽然不少项目总成交金额过亿元，但去化率往往在40%以下，这和正常楼市行情时首次开盘去化率能高达60%—70%无法相提并论。因此，应在更长时期关注楼盘的持续成交力，毕竟楼市的复苏与否，最后还是由大众的收入能力决定的。
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